Los propietarios de viviendas eligen refinanciar sus préstamos hipotecarios por una variedad de razones, que incluyen pagar facturas, hacer renovaciones o reparaciones en el hogar, o ahorrar dinero al reducir la tasa de interés o el pago mensual de la hipoteca.
Los refinanciamientos de préstamos hipotecarios generalmente se dividen en una de dos categorías: con retiro de efectivo o sin retiro de efectivo. Un refinanciamiento con retiro de efectivo le permite cambiar su hipoteca existente por una más grande, para que pueda acceder a efectivo adicional. Con un refinanciamiento sin retiro de efectivo, por otro lado, reemplaza su préstamo existente por uno nuevo que tiene una tasa de interés o plazo diferente (generalmente más bajo), pero generalmente no obtiene ningún reembolso en efectivo.
Si está considerando refinanciar su hipoteca, esto es lo que necesita saber para ayudarlo a decidir entre un refinanciamiento sin retiro de efectivo o con retiro de efectivo.
¿Qué es un refinanciamiento sin retiro de efectivo?
Un refinanciamiento sin retiro de efectivo, también llamado «refinanciamiento de tasa y plazo», es una forma de cambiar su préstamo hipotecario actual por uno nuevo con una tasa de interés y/o plazo diferente.
Un refinanciamiento sin retiro de efectivo es una buena opción para las personas que pueden calificar para una tasa de interés más baja, lo que resulta en un pago mensual más bajo. También puede ser una buena opción para las personas que desean cambiarse a un préstamo a más corto plazo (como pasar de una hipoteca a 30 años a una hipoteca a 15 años). Otras razones para refinanciar podrían ser cambiar una hipoteca de tasa ajustable (ARM) por una hipoteca de tasa fija, o pasar de un préstamo FHA (con seguro hipotecario) a un préstamo convencional.
Con un refinanciamiento sin retiro de efectivo, el prestatario es responsable de cubrir los costos de cierre de su bolsillo. Los costos de cierre también pueden incluirse en el nuevo préstamo, lo que puede aumentar la cantidad que debe, conocida como capital.
A pesar de su nombre, con un refinanciamiento sin retiro de efectivo, los prestatarios pueden recibir pagos en efectivo al cierre. Para un préstamo respaldado por Freddie Mac, estos pagos tienen un tope del 1% del nuevo monto total del préstamo o $2,000, lo que sea mayor, y se agregan al capital.
Compare eso con un refinanciamiento de retiro de efectivo, donde además de pagar su préstamo anterior, también toma prestados fondos adicionales del capital de su casa, que luego recibe como un pago en efectivo de suma global al cierre. Esa cantidad se agrega al nuevo préstamo, lo que también aumenta el capital.
Tenga en cuenta que el proceso de solicitud y los requisitos de elegibilidad del prestatario pueden ser más estrictos para un refinanciamiento con retiro de efectivo, porque el riesgo para el prestamista es mayor. Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, usted está pidiendo prestado dinero adicional, por lo tanto, su obligación de pago es mayor. A los ojos del prestamista, esto significa que usted tiene un mayor potencial de no pagar el préstamo. Por lo general, el proceso y los requisitos de elegibilidad son más laxos con un refinanciamiento sin retiro de efectivo, ya que en la mayoría de los casos, no está pidiendo prestado dinero adicional. Como tal, el riesgo para el prestamista es mucho menor.
Refinanciamiento sin retiro de efectivo versus refinanciamiento con retiro de efectivo
| Refinanciamiento sin retiro de efectivo | Refinanciamiento con retiro de efectivo | |
| Principal del préstamo | Permanece igual (excepto por los costos de cierre o las tarifas incluidas en el préstamo) | Aumenta el capital por la cantidad de efectivo prestado |
| Razones para la refinanciación | Reduzca la tasa de interés, acorte el plazo del préstamo o cambie a un programa de préstamo diferente | Usar el valor acumulado de la vivienda para obtener efectivo para diversos fines, como la consolidación y el pago de deudas o la renovación o reparación de viviendas. |
| Pago en efectivo proporcionado al prestatario | Sí, por una cantidad limitada
Para las hipotecas respaldadas por Freddie Mac, los pagos en efectivo tienen un tope del 1% del nuevo monto total del préstamo o $2,000, lo que sea mayor que Para las hipotecas respaldadas por Fannie Mae, los pagos en efectivo están limitados al 2% del nuevo monto total del préstamo o $2,000, lo que sea menos |
Sí |
| Requisitos de elegibilidad | Más del 95% de relación préstamo-valor (LTV) (el valor actual de la vivienda frente al monto principal del préstamo) | Más del 20% del capital de la vivienda; Relación LTV del 80% o menos |
| Tasas de interés | A menudo más bajo que el préstamo anterior | Puede ser más alto que el préstamo anterior |
Refinanciamiento sin retiro de efectivo versus refinanciamiento con retiro de efectivo limitado
Además de retiro de efectivo y sin retiro de efectivo, es posible que encuentre el término «refinanciamiento de retiro de efectivo limitado». Este es el término que utiliza Fannie Mae para los refinanciamientos sin retiro de efectivo, y básicamente funciona de la misma manera. El proceso de solicitud para una refinanciación con retiro de efectivo limitado es similar a una refinanciación sin retiro de efectivo respaldada por Freddie-Mac, pero hay un par de distinciones menores.
Al igual que una refinanciación sin retiro de efectivo, los prestatarios con retiro de efectivo limitado pueden transferir los costos de cierre, las tarifas y los puntos de la hipoteca al nuevo préstamo, así como recibir un pequeño pago en efectivo. Sin embargo, con un refinanciamiento con retiro de efectivo limitado, el efectivo al cierre no puede exceder los $2,000 o el 2 % del monto total del nuevo préstamo, lo que sea menor. Compare eso con un refinanciamiento sin retiro de efectivo de Freddie Mac, que le permite tomar $ 2,000 o el 1% del nuevo monto total del préstamo, lo que sea másal cierre.
Si no está seguro de qué entidad respalda su préstamo, o si necesita ayuda para comprender los requisitos únicos de sus diversas opciones de refinanciamiento, lo mejor que puede hacer es hablar con su corredor o prestamista, quien puede desglosar los detalles.
Cuándo elegir un refinanciamiento sin retiro de efectivo
Una decisión importante que la mayoría de los prestatarios debe tomar por adelantado es qué tipo de refinanciamiento elegir. Aquí hay algunos escenarios en los que la opción de no retirar dinero puede ser la mejor opción:
- Quiere bajar su tasa de interés: Los prestamistas pueden decirle si califica para una tasa más baja y si ahorrará dinero en el pago mensual de su hipoteca.
- Quiere pasar de un ARM a un préstamo de tasa fija: Especialmente en un entorno de tasas bajas, podría ser una buena idea asegurar una tasa favorable y alejarse de la incertidumbre de una hipoteca de tasa ajustable.
- Quiere acortar el plazo del préstamo o cambiar de programa de préstamo: Hay momentos en los que puede tener sentido financiero para usted pasar de un préstamo de 30 años a uno de plazo más corto (como uno de 20 años o de 15 años). Dado que las hipotecas a corto plazo generalmente ofrecen tasas de interés más bajas, es posible que pueda ahorrar una cantidad significativa de dinero durante la vigencia del préstamo sin aumentar demasiado su pago mensual, por ejemplo, si se está preparando para la jubilación y desea pagar fuera de su casa más agresivamente. En ese caso, una refinanciación sin retiro de efectivo puede ser una decisión inteligente. En otros casos, es posible que desee pasar de un préstamo de la FHA (que requiere que pague un seguro hipotecario) a un préstamo convencional.
- Desea aumentar sus probabilidades de aprobación. Con un refinanciamiento sin retiro de efectivo, no está sacando una gran cantidad de dinero extra, por lo que puede facilitar la aprobación del préstamo por un par de razones. Por un lado, no necesita tanto capital en su casa. Y es posible que ni siquiera necesite una tasación de la vivienda para refinanciar. Por otro lado, un refinanciamiento con retiro de efectivo aumenta el monto de su préstamo. Esto crea más riesgo para el prestamista, por lo que los requisitos tienden a ser más estrictos. Por lo general, debe evaluar su casa y tener un puntaje de crédito superior al promedio para calificar, lo que hace que sea potencialmente más difícil obtener la aprobación.
Cuándo podría ser mejor un refinanciamiento con retiro de efectivo
Hay algunas situaciones en las que tiene sentido optar por un refinanciamiento con retiro de efectivo, aunque aumente el monto total del préstamo. Salir con un pago en efectivo significativo podría ayudar a los prestatarios en una serie de escenarios, que incluyen:
- Hacer mejoras, reparaciones o renovaciones en el hogar
- Pagar la deuda de alto interés
- Aprovechar las caídas significativas de las tasas de interés sin aumentar drásticamente los pagos mensuales de la hipoteca
Realmente depende de ti. No hay restricciones sobre cómo puede usar su pago de suma global de un refinanciamiento con retiro de efectivo.
Recuerde, cuando toma un préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo, está usando su casa como garantía. Asegúrese de no endeudarse más de lo que puede manejar, ya que podría perder su casa si se atrasa en los pagos.
La línea de fondo
Si tiene un amplio patrimonio y algunas razones sólidas desde el punto de vista financiero para sacar el dinero extra (como eliminar una carga de deuda o aumentar el valor de su casa con una mejora), entonces un refinanciamiento con retiro de efectivo podría ser beneficioso y rentable. Pero recuerde, esa ruta puede implicar un proceso de solicitud más estricto, una tasa de interés más alta y un mayor costo (y riesgo) para usted mensualmente y a largo plazo.
Para la mayoría de los prestatarios, buscar un refinanciamiento sin desembolso de efectivo suele ser la ruta más simple y menos riesgosa (ya que no se endeudará más), y tiene una mayor probabilidad de ser aprobado.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto cuesta refinanciar una hipoteca?
Refinanciar una hipoteca implica costos de cierre, similares a los que pagan los prestatarios cuando compran una casa por primera vez. Aunque los costos varían, puede esperar que sus tarifas de cierre oscilen entre el 3 % y el 6 % del monto del préstamo.
¿Con qué frecuencia se puede refinanciar una hipoteca?
Puede refinanciar su hipoteca con la frecuencia que desee, suponiendo que pueda calificar, aunque rara vez es rentable hacerlo, ya que tendrá que pagar los costos de cierre cada vez. Sin embargo, podría valer la pena si hay grandes caídas en las tasas de interés. Por ejemplo, según Freddie Mac, las refinanciaciones repetidas (definidas como dos o más préstamos de refinanciación en un período de un año) representaron el 10,1 % de las refinanciaciones en 2020, cuando las tasas de interés cayeron a mínimos históricos.
¿Cuándo tiene sentido refinanciar una hipoteca?
Si no está planeando mudarse en el futuro previsible y tiene un crédito sólido e ingresos estables, la refinanciación puede tener sentido si puede acceder a una tasa de interés más favorable o mejores términos de préstamo (como eliminar el seguro hipotecario privado o acortar la duración del préstamo). ).
¿Cuánto se tarda en refinanciar una hipoteca?
El procesamiento de una solicitud de refinanciamiento generalmente toma de uno a dos meses. Debido a las tasas de interés más bajas y la mayor demanda, el tiempo promedio para cerrar un préstamo de refinanciamiento en 2021 ha sido de más de 50 días, según el Origination Insight Report de ICE Mortgage Technology.
