Si ha estado ahorrando diligentemente para comprar una casa, probablemente esté esperando un alto precio para el pago inicial. Pero que mucha gente no esperar es el alto precio de los costos de cierre para comprar la casa, generalmente entre el 3% y el 4% del precio de compra.
Para una casa de $350,000, necesitaría entre $10,500 y $14,000 adicionales después del pago inicial para los costos de cierre. El uso de concesiones de vendedor puede ayudar a reducir estos costos, pero no podrá usarlos en todos los mercados. También hay límites y consecuencias al usarlos.
Tarifas que pagará al cierre
En general, se espera que pague varias tarifas diferentes cuando compre una casa. Estos se denominan colectivamente «costos de cierre». Pueden variar según el lugar donde viva y otros factores. Aquí hay un resumen de algunos costos de cierre comunes:
- Tarifa de tasación: Esto paga a un profesional para estimar cuánto vale la casa.
- inspección de la casa: Este importante informe detalla el estado de la vivienda e identifica las reparaciones que pueda necesitar.
- Seguro de título: Este seguro lo protege de que alguien impugne el título, por ejemplo, debido a un error, y descarrile la venta.
- Depósito: Este es un fondo de reserva que cubre, por ejemplo, los tres primeros meses de impuestos y seguros.
- Puntos: Puede pagar para reducir la tasa de su hipoteca en una cierta cantidad de «puntos», lo que hace que su préstamo sea más barato en general.
- Tarifa de registro: Esto cubre el costo de registrar la transferencia oficial del título en los registros del gobierno local.
- Comisiones de agentes inmobiliarios: Esto paga el costo de contratar a su agente de bienes raíces.
Cómo funcionan las concesiones del vendedor
El alto precio de los costos de cierre puede ser una barrera para comprar para algunas personas. Si ese es su caso, considere pedirle al vendedor que lo ayude a pagar algunos de los costos de cierre. Esto es pedir «concesiones del vendedor».
Su agente de bienes raíces puede ayudarlo a redactar una oferta solicitando concesiones al vendedor, aunque esta estrategia puede ser riesgosa. Solicitar concesiones al vendedor generalmente funciona mejor cuando se trata de un mercado de compradores, cuando un constructor de viviendas está vendiendo una casa o si un vendedor está desesperado por vender su casa. Si es un mercado de vendedores, un vendedor puede recibir varias ofertas por una casa. Si eso sucede, su oferta que solicita concesiones puede caer al final de la lista a favor de ofertas sin problemas.
Los vendedores pueden acordar pagar algunos de los costos de cierre directamente. Más comúnmente, aumentarán el precio de venta para cubrir el gasto adicional. De esa manera, aún termina financiando los costos de cierre usted mismo, solo a través de su hipoteca en lugar de por adelantado.
Por ejemplo, si el vendedor acepta pagar $25,000 en costos de cierre, pero también aumenta el precio de la casa de $500,000 a $525,000, entonces usted está pagando una hipoteca mayor. Si obtiene un préstamo a 30 años con una APR del 3,5 %, en realidad está pagando $12 330 adicionales en intereses de esos costos financieros durante la vigencia del préstamo. Esta es una de las mayores desventajas de las concesiones del vendedor: pueden ser muy costosas.
Requisitos de concesión para diferentes tipos de préstamos
Una cosa importante a tener en cuenta es que no puede pedir más concesiones al vendedor de las que realmente debe. Por ejemplo, si sus costos de cierre son de $3,000, no podrá pedir más que eso. Según el tipo de hipoteca, es posible que también tenga otros límites sobre cuánto puede pedir:
| Préstamo convencional para comprar su residencia principal | |
|---|---|
| Si el monto de su pago inicial es: | Las concesiones máximas del vendedor para su préstamo son: |
| 0% – 10% | 3% |
| 10% – 25% | 6% |
| Sobre 25% | 9% |
| Otros tipos de préstamos | ||
|---|---|---|
| Si su tipo de préstamo es: | Y el monto de su pago inicial es: | Las concesiones máximas del vendedor para su préstamo son: |
| Préstamo convencional para comprar una propiedad de inversión | Cualquier cantidad | 2% |
| préstamo de la FHA | Cualquier cantidad | 6% |
| préstamo VA | Cualquier cantidad | 4% |
| préstamo USDA | Cualquier cantidad | 6% |
La razón por la que los prestamistas limitan la cantidad de concesiones de vendedor que puede tener es para evitar que los precios de las viviendas se inflen artificialmente. Usted y el vendedor podrían llegar a un acuerdo en el que le pagarían $ 50,000 en efectivo a cambio de aumentar el precio de la casa en la misma cantidad, por ejemplo. En ese caso, tendrías dinero en efectivo en tu bolsillo. y el precio de la vivienda sería artificialmente alto, lo que afectaría negativamente a los futuros compradores.
Alternativas a las concesiones del vendedor
Si no tiene suficiente efectivo ahorrado para cubrir los costos de cierre y se encuentra en un mercado de vendedores, tiene algunas alternativas a las concesiones del vendedor. Aquí están algunos ejemplos:
- Busque préstamos de pago inicial bajo: Los programas FHA, USDA y VA requieren muy pocos (o incluso no) depósito. Si bien es más costoso a largo plazo, este tipo de préstamo podría liberar parte de su pago inicial para pagar los costos de cierre.
- Considere los programas para compradores de vivienda por primera vez: Muchos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen asistencia financiera para el pago inicial. Nuevamente, esto podría liberar parte de su efectivo para los costos de cierre.
- Ahorra más primero: Si puede esperar, la mejor opción podría ser ahorrar más dinero para poder pagar los costos de cierre sin concesiones del vendedor.
- Comprar una casa más barata: Si compra una casa más barata, es probable que tenga que pagar menos costos de cierre.
La línea de fondo
Pedir concesiones al vendedor puede ayudarlo a comprar una casa antes. Pero recuerda, es sólo eso: un pedir, y uno grande en eso. Las concesiones del vendedor generalmente solo funcionan en el mercado de un comprador. Y si obtiene una concesión del vendedor para ayudarlo a pagar una casa ahora, prepárese para pagar más a largo plazo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cómo escribo una oferta con concesiones del vendedor?
Su agente de bienes raíces escribirá la oferta solicitando concesiones al vendedor. Solicitarán un cierto porcentaje, normalmente el 3 %, que el vendedor puede optar por aceptar, rechazar o hacer una contraoferta.
¿Para qué se pueden utilizar las concesiones del vendedor?
Las concesiones del vendedor son cuando un vendedor acepta pagar algunos de los costos de cierre para que usted pueda comprar su casa. Se pueden usar para pagar una amplia gama de costos de cierre. Para algunos tipos de préstamos, como los préstamos VA, los vendedores deben pagar ciertos costos de cierre, como las comisiones de los agentes inmobiliarios.
¿Cómo afectan las concesiones del vendedor al precio de venta?
Generalmente, un vendedor aumenta el precio de la vivienda por el monto de los costos de cierre que pagará. Debe tener cuidado aquí porque un banco generalmente no financiará una hipoteca que valga más que la casa misma. Por lo tanto, no solo deberá mantenerse dentro de los límites de concesión del vendedor específicos de la hipoteca, sino que también deberá mantener el precio de venta general de la vivienda en o por debajo de lo que la tasación dice que vale.
