La posesión adversa es una doctrina legal para cuando alguien adquiere el título de propiedad o tierra de otra persona. Las reglas varían según la jurisdicción, pero en general, alguien puede reclamar la posesión adversa después de haber establecido su residencia o tener posesión continua de una propiedad durante un período de tiempo específico.
Obtenga más información sobre qué es la posesión adversa, los criterios legales para esa clasificación y cómo podría afectarlo como propietario.
Definición y ejemplos de posesión adversa
La posesión adversa otorga la propiedad de la tierra a alguien que no sea el propietario si esa persona la ocupa por más tiempo que el estatuto de limitaciones para esa jurisdicción. Dicho de otra manera, es una ley extraña en la que alguien ocupa una propiedad sin permiso (intencionalmente o no), luego obtiene un derecho legal a esa propiedad después de un período de tiempo determinado y si se cumplen otros criterios.
- Nombre alternativo: Derechos de los ocupantes ilegales
¿Cómo funciona la posesión adversa?
La posesión adversa es cuando un no propietario/intruso/invasor ocupa un bien inmueble sin permiso. El propietario debe tratar de quitarlos durante el plazo de prescripción; de lo contrario, la persona que comete la posesión podría potencialmente tomar posesión legal.
Sin embargo, para que exista una posesión adversa, se deben cumplir cada uno de estos criterios:
- exclusivo y continuo: El poseedor tiene que haber permanecido en el inmueble continuamente, sin que otros lo ocupen también.
- posesión real: La persona debe ocupar físicamente la propiedad, no solo decir que quiere el control.
- posesión hostil: El poseedor, al ocupar la propiedad, está infringiendo los derechos del dueño original sin permiso.
- Posesión abierta y notoria: El poseedor no se está colando en la propiedad. Viven abiertamente allí como lo haría un propietario, y su ocupación debería ser obvia para cualquier observador externo.
Tipos de posesión adversa
La posesión adversa puede ocurrir de dos maneras diferentes.
Primero, la posesión adversa podría otorgarse a alguien que intencionalmente ocupa una propiedad que no le pertenece, como un intruso o un invasor, que se queda por un largo período de tiempo. Esto puede suceder en el caso de que un propietario ausente no controle la propiedad que alguien ha hecho su hogar. Si pasa suficiente tiempo según la ley del estado, se le puede otorgar el título al intruso.
La cantidad de tiempo requerida para ocupar una propiedad antes de iniciar el proceso de posesión adversa varía según la ley estatal y local, y generalmente toma varios años.
Alguien podría calificar para posesión adversa en tan solo dos años en el condado de Maricopa, Arizona, aunque es más común ver períodos más largos, como 10 años en Nueva York.
En otro ejemplo común de posesión adversa, alguien como un vecino invade la propiedad del propietario legítimo. Por ejemplo, un vecino puede construir un garaje o colocar una cerca que cruce el límite de una propiedad. Esto a veces se hace sin querer, pero podría resultar en una posesión adversa si la invasión se produjera durante el tiempo suficiente.
Lo que significa para su propiedad
La posesión adversa puede crear un dolor de cabeza legal para el dueño de una propiedad, pero hay formas de evitarlo. El mejor elemento de disuasión para los ocupantes no autorizados es vigilar regularmente una propiedad y asegurarse de que todo esté cerrado y cercado correctamente.
En el caso de que un vecino invada su terreno, si el propietario proporciona un permiso por escrito para que el vecino use la propiedad, entonces no se le puede otorgar el título de ese terreno ya que no cumpliría con el requisito «hostil» de una posesión adversa. Sin embargo, tenga en cuenta que permitir que un vecino construya y/o invada su terreno podría causarle dificultades cuando intente vender.
Si se encuentra en una situación en la que alguien está a punto de calificar para la posesión adversa, contrate a un abogado para que lo ayude a presentar una demanda para eliminar a la parte y/o reclamar la propiedad.
Conclusiones clave
- La posesión adversa es un término legal que se refiere a cuando alguien que no es el propietario legítimo obtiene el derecho legal a una propiedad después de ocuparla sin permiso.
- Para calificar como usufructo, la posesión debe ser real, continua, exclusiva, hostil, y hacerse de manera abierta y notoria.
- Cada estado tiene sus propias leyes con respecto al estatuto de limitaciones para cuando una propiedad puede convertirse en una posesión adversa.
- Los propietarios pueden evitar situaciones de posesión adversa al monitorear de cerca su propiedad y tener en cuenta las líneas de propiedad con los vecinos.
