Un desalojo es un proceso legal a través del cual un propietario puede sacar a un inquilino de una propiedad que el inquilino está alquilando. Muchos desalojos ocurren por infracciones de arrendamiento, como no pagar el alquiler, pero también pueden ocurrir por otras razones.
El desalojo no afecta directamente su puntaje de crédito, pero puede aparecer en otros informes de consumidores y puede dificultarle alquilar en el futuro. Las deudas asociadas, como el alquiler impago o las tasas judiciales, pueden aparecer en su informe crediticio y reducir su puntaje crediticio. Pero puede tener algunas opciones si parece que su arrendador lo va a desalojar.
Definición y ejemplos de un desalojo
Un propietario no puede desalojar a un inquilino sin una razón válida, y la razón debe ser reconocida legalmente por el estado en el que se encuentra la propiedad. La documentación del contrato de arrendamiento describirá las razones por las que puede ser desalojado. Pueden incluir:
- falta de pago del alquiler
- Repetición del pago atrasado del alquiler
- Demasiadas personas viviendo en la residencia.
- Usar una propiedad comercial como residencia
- Subarriendo a otro inquilino sin permiso
- Comportamiento que interfiere o incomoda a otros inquilinos
- Negarse a un cambio razonable y legal en su alquiler o en los términos de su contrato de arrendamiento
- Dañando la propiedad
- Uso de la propiedad para fines ilegales
Los inquilinos suelen ser desalojados por incumplir los términos de su contrato de arrendamiento, pero algunas razones no tienen nada que ver con el comportamiento del inquilino. Puede ser desalojado si el propietario necesita o quiere ocupar la propiedad para su uso personal, o para renovar o rehabilitar sustancialmente la propiedad de una manera que le impida ocuparla de manera segura.
El arrendador podría querer demoler el edificio o convertirlo en un condominio u otra cooperativa. Sin embargo, esto requeriría la aprobación del gobierno.
Los motivos del desalojo variarán según el tipo de propiedad que esté alquilando, cómo el propietario permite que se use esa propiedad y las leyes de desalojo en su estado.
Cómo funciona un desalojo
Muchas reglas de desalojo son iguales o similares, aunque pueden variar un poco según el estado. Por lo general, se requiere que los propietarios notifiquen por escrito a los inquilinos para resolver el problema que está causando el conflicto, o que abandonen la propiedad de alquiler antes de que comience el proceso legal de desalojo. Algunos estados requieren solo dos o tres días de aviso antes de que comiencen los procedimientos de desalojo, mientras que otros requieren un aviso de hasta 30 días.
La ley estatal también determina cuánto aviso debe dar un arrendador antes de iniciar los procedimientos de desalojo en los casos en que no existe un contrato de arrendamiento formal. Por ejemplo, el arrendador generalmente debe avisar con un mes de anticipación si está alquilando mes a mes.
Alternativas al desalojo
Puede hacer una de tres cosas después de recibir el aviso de que lo van a desalojar. Puede intentar «curar» o resolver la infracción o el problema; puede mudarse antes de ser desalojado oficialmente; o puede impugnar el desalojo en la corte si cree que tiene una causa válida.
Resolución de la infracción
Habla con el propietario sobre el problema y trata de llegar a un acuerdo para evitar el proceso de desalojo si no puedes pagar el alquiler. Su arrendador puede estar dispuesto a crear un plan de pago para el alquiler atrasado, reducir temporalmente su alquiler, aceptar pagos atrasados o, de lo contrario, idear un plan que funcione para ambos.
También puede buscar agencias locales u organizaciones gubernamentales que ofrezcan asistencia para el pago del alquiler. Estos tipos de ayuda suelen ser temporales, pero pueden ser suficientes para ayudarlo a recuperar sus finanzas para evitar el desalojo.
Es posible que reciba un aviso para «remediar o renunciar» por algunas violaciones del contrato de arrendamiento. Esto significa que tiene la opción de resolver la infracción dentro de un número determinado de días para evitar mudarse o ser desalojado. Por ejemplo, la cura sería pagar de inmediato todo el alquiler que debe si lo están desalojando por no pagar el alquiler. Su compañero de cuarto tendría que mudarse si está subarrendando a un compañero de cuarto sin permiso.
Es probable que también deba pagar el costo de cualquier tarifa en la que haya incurrido el arrendador para presentar el aviso ante el tribunal, lo que generalmente se requiere.
Siempre obtenga un registro escrito de que lo ha hecho si soluciona el problema después de recibir una cura o un aviso de renuncia dentro del tiempo establecido en el aviso. Es posible que tenga que presentar esto como evidencia en la corte si todavía está citado para comparecer.
Los propietarios pueden darle un «aviso incondicional para desalojar» en algunos estados. Esto significa que no tiene la opción de permanecer en la propiedad, incluso si puede resolver la infracción.
Otros estados permiten un aviso incondicional de desalojo por algunas infracciones, pero no por otras. Por ejemplo, debe pagar el alquiler que debe y mudarse o ser desalojado si recibe un aviso incondicional para desalojar por falta de pago del alquiler. No tienes la opción de pagar el alquiler y quedarte.
Es posible que reciba un aviso incondicional si lo están desalojando por actividades molestas, como acosar a otros inquilinos, o por actividades ilegales, como fabricar o vender drogas en la propiedad.
Mudarse antes del desalojo
Su otra opción es simplemente mudarse y evitar el proceso judicial de desalojo por completo si recibe un aviso de cura y desalojo o un aviso de desalojo incondicional. Sin embargo, aún debe pagar cualquier alquiler o tarifa que aún se le deba a su arrendador. De lo contrario, podría ser llevado a un tribunal civil o que su deuda sea entregada a una agencia de cobranza si simplemente se va pero no paga.
ir a la corte
Su arrendador iniciará un proceso de desalojo en su contra en la corte si no se muda o no resuelve el problema que condujo a su desalojo dentro del período de tiempo indicado en el aviso. También puede optar por impugnar el desalojo en la corte si cree que está siendo desalojado injustamente.
Debe responder a cualquier citación legal para comparecer ante el tribunal, incluso si ya se mudó de la propiedad o si resolvió el problema que provocó la presentación del desalojo. Debe recibir un aviso del tribunal si el propietario ha cancelado o retirado la demanda de desalojo, pero debe comparecer si no lo hace.
El juez fallará a favor de usted o del arrendador. Tendrá que mudarse dentro de un plazo establecido por el tribunal, pagar el alquiler que adeuda y reembolsar los honorarios legales que el tribunal le ordene pagar si el juez falla a favor del propietario.
¿Cuáles son las sanciones por desalojo?
La información relacionada con el desalojo puede aparecer en su informe de crédito incluso si el desalojo en sí no aparece directamente allí. El tribunal le dará al propietario un fallo en su contra si el juez falla a su favor. Ese juicio es un asunto de registro público, y los registros públicos pueden aparecer en algunos informes de consumidores.
Tener un juicio en su contra hará que sea más difícil alquilar en el futuro. También puede afectar sus posibilidades de que le aprueben una tarjeta de crédito o un préstamo.
Cualquier empresa que verifique su informe de crédito puede suponer razonablemente que usted fue desalojado si tiene un fallo otorgado a una empresa de administración de propiedades en un informe público del consumidor.
Su puntaje de crédito se verá afectado por los cobros de cualquier renta no pagada y cargos judiciales que deba. Esta deuda puede aparecer en su informe de crédito y reducir su puntaje.
Como la mayoría de los otros tipos de información negativa, los datos asociados con un desalojo pueden permanecer en su informe crediticio hasta por siete años. El desalojo se puede informar hasta que se agote el plazo de prescripción si el plazo de prescripción para juicios impagos es de más de siete años en su estado.
Pague lo que debe del fallo tan pronto como pueda pagarlo. Esto no lo eliminará de su informe de crédito, pero puede mejorar sus posibilidades de obtener un alquiler en el futuro, especialmente a medida que pasa el tiempo.
Su crédito aún puede verse afectado incluso si se muda antes de que el desalojo llegue a los tribunales. El arrendador puede utilizar una agencia de cobro o llevarlo a la corte de reclamos menores si aún debe el alquiler o las tarifas. Esto aparecerá en su informe de crédito y afectará su puntaje de crédito.
Algunos propietarios informan a los servicios de evaluación de inquilinos, como RentBureau de Experian o SmartMove de TransUnion. Una verificación con uno de estos servicios revelará su registro de desalojo aunque su informe de crédito no diga específicamente «desalojo».
- El desalojo suele ser el resultado de violaciones del contrato de arrendamiento, como no pagar el alquiler o hacer algo ilegal en las instalaciones.
- Un desalojo también puede ocurrir porque el arrendador tiene otros planes para la propiedad.
- Es posible que pueda rectificar la infracción en algunos estados y, en algunos casos, permanecer en la propiedad.
- Parte de la información del desalojo puede filtrarse a su informe de crédito, especialmente si usted y su arrendador terminan en la corte.
