Definición y ejemplos de valores respaldados por hipotecas
Los valores respaldados por hipotecas son un tipo específico de valores respaldados por activos. En otras palabras, son una especie de vínculo respaldado por bienes raíces como una casa residencial. El inversionista esencialmente está comprando una hipoteca para poder cobrar los pagos mensuales en lugar del prestamista original.
Los compradores típicos de estos valores incluyen inversores institucionales, corporativos e individuales. Sin embargo, si el propietario incumple, el inversionista que pagó por el valor respaldado por hipotecas no recibirá el pago, lo que significa que podría perder dinero.
Un valor es una inversión realizada con la expectativa de obtener ganancias a través de los esfuerzos de otra persona. En el caso de valores respaldados por hipotecas, el inversionista intenta obtener ganancias a través de los esfuerzos de un prestamista hipotecario.
Cómo funciona un valor respaldado por hipotecas
El presidente Lyndon Johnson allanó el camino para los valores respaldados por hipotecas de la actualidad cuando autorizó la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968, que también creó a Ginnie Mae. Johnson quería dar a los bancos la capacidad de vender hipotecas, lo que liberaría fondos para prestar a más propietarios.
Los valores respaldados por hipotecas permitieron que las instituciones financieras no bancarias ingresaran al negocio hipotecario. Antes de los MBS, solo los bancos tenían depósitos lo suficientemente grandes como para otorgar préstamos a largo plazo. Tenían los bolsillos llenos para esperar hasta que estos préstamos fueran reembolsados 15 o 30 años después.
La invención de los MBS significó que los prestamistas recuperaron su efectivo de inmediato de los inversores en el mercado secundario. El número de prestamistas aumentó. Algunos ofrecían hipotecas que no tenían en cuenta el trabajo o los bienes del prestatario. Esto creó más competencia para los bancos tradicionales. Tuvieron que bajar sus estándares para competir.
Lo peor de todo es que los MBS no estaban regulados. El gobierno federal regulaba los bancos para asegurarse de que sus depositantes estuvieran protegidos, pero esas normas no se aplicaban a los MBS ni a los corredores hipotecarios. Los depositantes bancarios estaban a salvo, pero los inversores de MBS no estaban protegidos en absoluto.
Después de la crisis de la vivienda, el gobierno de EE. UU. incrementó las regulaciones en varias áreas, incluidos los MBS residenciales. Los MBS deben proporcionar información a los inversores sobre varios puntos. En respuesta a los nuevos requisitos, hay menos MBS registrados además de los ofrecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.
Cómo se crea un MBS
El proceso de MBS comienza cuando un banco o una compañía hipotecaria otorga un préstamo hipotecario. Ese prestamista luego vende ese préstamo a un banco de inversión. Utiliza el dinero recibido del banco de inversión para hacer nuevos préstamos.
Mientras que el prestamista comienza el proceso nuevamente con una nueva hipoteca para un nuevo cliente, el banco de inversión toma el préstamo original y lo agrega a un paquete de hipotecas con tasas de interés similares.
Después de que el banco de inversión crea un paquete de hipotecas similares, coloca el paquete en una empresa especial diseñada para crear un MBS. Estas sociedades se denominan Special Purpose Vehicles (SPVs) o Special Investment Vehicles (SIVs). Eso mantiene los valores respaldados por hipotecas separados de los otros servicios del banco. El SPV comercializa estos valores respaldados por hipotecas a los inversores.
Para el inversor que compra el MBS, es similar a cualquier otro bono. El inversor paga un precio para adquirir el bono y recibe ingresos mientras mantiene el bono. En teoría, el cliente paga su hipoteca y el inversor de MBS se beneficia.
Tipos de valores respaldados por hipotecas
Si bien todos los valores respaldados por hipotecas son esencialmente el mismo producto, un bono, existen algunas variaciones en el producto que los inversores pueden elegir.
Certificado de Participación Pass-Through
El MBS más simple es el certificado de participación de transferencia. Paga a los tenedores su parte justa de los pagos de capital e intereses realizados en el paquete hipotecario.
Obligaciones de deuda garantizadas
A principios de la década de 2000, el mercado de valores estructurados se volvió muy competitivo. Los bancos de inversión crearon productos de inversión más complicados para atraer clientes. Por ejemplo, desarrollaron obligaciones de deuda garantizada (CDO) que podrían incluir cualquier tipo de préstamo. Para el inversor, estos productos funcionan como un MBS, aunque contengan o no hipotecas.
Obligación hipotecaria garantizada
Alrededor de la época en que se crearon las CDO, los bancos de inversión también desarrollaron una versión más compleja del valor respaldado por hipotecas, la obligación hipotecaria garantizada (CMO).
Estas complicadas inversiones se construyen dividiendo un grupo de hipotecas en categorías de riesgo similares, conocidas como tramos. Los tramos menos riesgosos tienen flujos de efectivo más seguros y un menor grado de exposición al riesgo de incumplimiento, mientras que los tramos más riesgosos tienen flujos de efectivo más inciertos y una mayor exposición al riesgo de incumplimiento. Sin embargo, el elevado nivel de riesgo se compensa con tipos de interés más altos, que resultan atractivos para algunos inversores.
Muchos inversores perdieron dinero en CMO y CDO durante la crisis hipotecaria de 2006. Los prestatarios con hipotecas de tasa ajustable fueron tomados por sorpresa cuando sus pagos aumentaron debido al aumento de las tasas de interés. No podían refinanciar porque las tasas de interés eran más altas, lo que significaba que era más probable que incumplieran. Cuando los prestatarios incumplieron, los inversores perdieron el dinero que invirtieron en la CMO o CDO.
Lo que significa para los inversores individuales
La invención de los valores respaldados por hipotecas revolucionó por completo los negocios de vivienda, banca e hipotecas. Al principio, los valores respaldados por hipotecas crearon más demanda para prestar dinero, lo que permitió que más personas compraran casas.
Sin embargo, esto se salió de control durante el auge inmobiliario, cuando algunos prestamistas no se tomaron el tiempo para confirmar que los prestatarios podían pagar sus hipotecas. Eso permitió a las personas obtener hipotecas que no podían pagar. Estas hipotecas de alto riesgo se agruparon en MBS de marca privada.
MBS de marca privada
Los MBS de marca privada comprendían más del 50% del mercado de financiación hipotecaria en 2006.
Estas hipotecas subprime crearon una burbuja de activos que estalló en 2006 con la crisis de las hipotecas subprime. Dado que tantos inversores, fondos de pensiones e instituciones financieras poseían valores respaldados por hipotecas, todos sufrieron pérdidas. Eso es lo que creó la crisis financiera de 2008.
Conclusiones clave
- Los valores respaldados por hipotecas son un tipo de bono en el que un inversionista compra una hipoteca de un prestamista hipotecario.
- Cuando todo va bien, un inversionista de MBS cobra los pagos mensuales de la hipoteca hasta que el préstamo se paga por completo, pero existe el riesgo de incumplimiento.
- Si bien alguna vez estuvo bastante desregulado, el gobierno aumentó su escrutinio de los valores respaldados por hipotecas después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2006.
