Las hipotecas tradicionales son fáciles de encontrar, pero generalmente hay una trampa: solo puede pedir dinero prestado para comprar una casa que ya existe. Los préstamos para la construcción difieren porque financian todo lo necesario para construir una nueva casa, garaje o estructura comercial. También pueden funcionar al renovar o comprar un terreno (si aún no posee la propiedad que necesita).
Conclusiones clave
- Los préstamos para la construcción son préstamos a corto plazo para comprar terrenos y construir en ellos.
- Los préstamos para la construcción son similares a las líneas de crédito y se cierran una vez que finaliza el proyecto.
- Los pagos a los contratistas que realizan el trabajo se distribuyen una vez que se cumplen los hitos o se completa el trabajo.
Cómo funcionan los préstamos para la construcción
Un préstamo de construcción es un préstamo a corto plazo para bienes raíces. Puede usar el préstamo para comprar terrenos, construir en propiedades que ya posee o renovar estructuras existentes si su programa lo permite. Un préstamo de construcción es similar a una línea de crédito, porque solo recibe la cantidad que necesita (en forma de adelantos) para completar cada parte de un proyecto.
Como resultado, solo paga intereses sobre la cantidad que pide prestada en lugar de un préstamo de suma global, donde toma el 100% del dinero disponible por adelantado y paga intereses sobre el saldo total de inmediato.
Pagos
Durante la fase de construcción, normalmente solo realiza pagos de intereses (o ningún pago, en algunos casos) en función del saldo pendiente de su préstamo. A menudo, los pagos comienzan de seis a 24 meses después de obtener el préstamo.
Los préstamos para la construcción son menos populares que los préstamos hipotecarios estándar, pero están disponibles a través de numerosos prestamistas. Si está pensando en construir, conozca los conceptos básicos y descubra cómo cada prestamista maneja los detalles.
Desembolsos a Contratistas
A medida que avanza y alcanza los hitos de su proyecto, usted o el constructor pueden solicitar retiros de pago por el trabajo completado. Un inspector debe verificar que se haya realizado el trabajo, pero los inspectores no necesariamente evalúan la calidad del trabajo. Un desembolso va al constructor si todo es satisfactorio.
Financiamiento Temporal
Los préstamos para la construcción suelen durar menos de un año y, por lo general, los paga con otro préstamo «permanente». El préstamo de construcción a menudo finaliza una vez que se completa la construcción. Para retirar el préstamo, obtiene una tasación e inspección de la propiedad terminada y refinancia en un préstamo más adecuado.
Hay dos formas de manejar la naturaleza temporal de estos préstamos:
- Solicite un nuevo préstamo después de completar el proceso de construcción. Deberá calificar como si estuviera solicitando una nueva hipoteca. Como resultado, necesita ingresos y solvencia para obtener la aprobación.
- Concertar ambos préstamos al inicio del proceso (también conocido como cierre único). Otro término dado por la FHA es la hipoteca de construcción a permanente. Este enfoque puede minimizar los costos de cierre porque agrupa los préstamos. Después de la construcción, terminaría con un préstamo hipotecario estándar (como una hipoteca de tasa fija a 15 o 30 años). Esto también puede ser preferible si no está seguro de obtener la aprobación después de la construcción.
Los préstamos para la construcción tienen tasas de interés más altas (a menudo variables) que los préstamos hipotecarios tradicionales.
Etapas
Puede usar los fondos de un préstamo de construcción para casi cualquier etapa de su proyecto, incluida la compra de terrenos, la excavación, el vertido de los cimientos, la estructura y el acabado. También puede construir garajes, cobertizos básicos y otras estructuras, según las políticas de su prestamista.
Depósito
Como con la mayoría de los préstamos, no cuente con pedir prestado el 100% de lo que necesita. La mayoría de los prestamistas exigen que usted invierta algo de capital en el trato, y es posible que requieran al menos un 20 % de pago inicial. Por supuesto, puede traer dinero a la mesa. Pero si ya posee un terreno, puede potencialmente utilizar la propiedad como garantía en lugar de efectivo.
Un plan sólido
Para recibir un préstamo de construcción, deberá calificar, al igual que con cualquier otro préstamo. Eso significa que necesita buen crédito y relaciones favorables (deuda a ingresos y préstamo a valor). También es preferible un pago inicial del 20%, aunque hay excepciones. La prueba de ingresos constantes también es importante.
Aprobación del prestamista
Los préstamos para la construcción son únicos porque el banco debe aprobar sus planes de construcción. Si le está comprando a un constructor que trabaja regularmente con un prestamista en particular, las aprobaciones pueden ser más fáciles. Sin embargo, los proyectos «personalizados» pueden ser desafiantes.
No presupueste para gastar cada centavo que el banco esté dispuesto a prestar, y no planee mudarse de su hogar existente el día después de la finalización «proyectada».
Espere que su prestamista solicite detalles completos sobre el proyecto, que incluyen:
- ¿Quién está haciendo el trabajo?
- Cómo exactamente se hará (los dibujos arquitectónicos deben transmitir detalles)»
- ¿Cuál es el cronograma de cada fase?
- ¿Cuánto cuesta todo?
- ¿Cumplirá la estructura con los códigos y requisitos locales?
¿Puedes hacer el trabajo?
¿Qué pasa si quieres hacer todo el edificio tú mismo? Desafortunadamente, eso hace las cosas aún más difíciles. Los bancos dudan en trabajar con propietarios-constructores. Los bancos temen que los no profesionales tengan más posibilidades de sufrir retrasos y problemas. A menos que sea un contratista profesional a tiempo completo con años de experiencia, probablemente tendrá que contratar a otra persona.
Plan para lo inesperado
Tener un plan es excelente y tener flexibilidad es aún mejor. Los proyectos de construcción son conocidos por los retrasos y las sorpresas, así que asegúrese de dejar un margen de maniobra en su presupuesto y en su cronograma.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto costaría construir una casa en mi terreno?
Según la Oficina del Censo, el precio de contrato promedio para la construcción de viviendas en 2020 fue de $298,000.
¿Cuáles son los requisitos para obtener un préstamo de construcción?
Al igual que con la mayoría de los tipos de préstamos, los requisitos dependen del prestamista y dependerán en gran medida de su puntaje crediticio y del pago inicial. Los puntajes crediticios más altos y los pagos iniciales más grandes tienen más probabilidades de garantizar préstamos para la construcción. En general, puede esperar que los requisitos para estos dos factores sean más estrictos con los préstamos para la construcción que con las hipotecas tradicionales.
