Existen diferencias importantes entre los inquilinos por la totalidad (TBE) y los inquilinos conjuntos con derechos de supervivencia (JTWROS). Ambos son copropietarios de la propiedad, pero con muchos derechos y protecciones diferentes contra los acreedores, dependiendo de la forma en que se ostente el título. Un derecho es el mismo: el de supervivencia.
Conclusiones clave
- Un cónyuge o copropietario sobreviviente se convierte inmediatamente en el único propietario de la propiedad cuando el otro cónyuge o copropietario fallece.
- Los inquilinos por la totalidad sólo se permiten entre cónyuges. La propiedad está protegida de cualquier deuda contraída por un cónyuge que fallece.
- Si dos personas no casadas compran una propiedad y luego se casan, en la mayoría de los estados la escritura no se convierte automáticamente en inquilinos en su totalidad cuando se casan.
- Los inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia son una forma de propiedad en la que la propiedad pasa automáticamente a los otros propietarios cuando uno muere.
Derechos de supervivencia
Los derechos de supervivencia son automáticos en el caso de arrendatarios por la totalidad. Están previstas por escritura en los casos de tenencia conjunta.
En la mayoría de los casos, evitará la corte de sucesiones y reemplazará a los herederos legales del cónyuge o arrendatario fallecido o los términos de la última voluntad y testamento o fideicomiso en vida del difunto.
Sin embargo, existe una excepción cuando muere el segundo cónyuge o el último inquilino, o cuando ambos cónyuges o todos los inquilinos mueren en un evento común. La propiedad debe ser legalizada para pasar a un beneficiario vivo o heredero, a menos que el sobreviviente haya hecho otros arreglos, como colocar su interés en la propiedad en un fideicomiso en vida.
Arrendamientos por la totalidad en poder de los cónyuges
Los arrendamientos en su totalidad (TBE) solo se permiten entre esposos y esposas. Cada uno posee una parte igual.
En 2019 se presentó un proyecto de ley en la Cámara para cambiar oficialmente los términos «esposo» y «esposa» por «cónyuge» para adaptarse a los matrimonios entre personas del mismo sexo y evitar confusiones en la interpretación de los estatutos. Todavía tiene que avanzar al Senado. Tampoco se promulgó una medida similar introducida en 2017.
Por el momento, las parejas del mismo sexo deben crear escrituras TBE con el mayor cuidado y ayuda profesional. Si lo hace, se asegurará de que la escritura se reconozca según lo previsto en su estado. Es posible que se requiera algún idioma adicional. No todos los estados reconocen las escrituras TBE, pero algunos las reconocen entre socios de unión civil.
En la mayoría de los estados, una escritura no se convierte automáticamente en inquilinos en su totalidad cuando dos personas compran una propiedad como individuos y luego se casan.
Por lo general, se debe firmar y registrar una nueva escritura después del matrimonio para aprovechar este estado de propiedad y convertir la escritura anterior en una escritura TBE. Una escritura TBE hace convertirse automáticamente en una tenencia en común en caso de divorcio.
Otras disposiciones y protecciones de TBE
Ninguno de los cónyuges puede rescindir el contrato de arrendamiento o vender o transferir su participación en la propiedad sin el consentimiento y permiso del otro.
Una TBE trata a ambos cónyuges como una sola entidad legal. La propiedad generalmente está exenta de juicios obtenidos contra uno de los cónyuges por sus únicas deudas o responsabilidades, a menos que el otro cónyuge acuerde lo contrario.
Sin embargo, la propiedad es vulnerable a deudas conjuntas que resultan en juicios, aquellas que son contraídas y legalmente asumidas por ambos cónyuges. Pero los titulares de sentencias no pueden de otro modo apoderarse de la propiedad de un cónyuge inocente que no es legalmente responsable.
Existe una excepción a esta regla con las deudas tributarias. De hecho, el Servicio de Impuestos Internos puede aplicar un gravamen fiscal al interés de uno de los cónyuges en una propiedad, incluso cuando la deuda tributaria no se debe en forma conjunta. Y un acreedor o titular de una sentencia puede intentar convencer a un tribunal de anular la propiedad de TBE si se creó intencionalmente en un intento de defraudarlos de lo que se les debe.
Dependiendo de la ley estatal, este tipo de propiedad también podría usarse para cuentas bancarias y cuentas de inversión en algunas áreas.
Estados que reconocen las TBE
A partir de 2022, las siguientes jurisdicciones reconocen los arrendamientos en su totalidad de alguna forma:
- Alaska: solo para bienes raíces
- Arkansas
- Delaware
- Distrito de Columbia
- Florida
- Hawai
- Illinois: solo para propiedades familiares. Los cónyuges no pueden mantener su propiedad en ninguna otra forma de propiedad.
- Indiana: solo para bienes raíces
- Kentucky: solo para bienes raíces
- Maryland
- Massachusetts
- Michigan
- Misisipí
- Misuri
- New Jersey
- Nueva York: solo para bienes raíces
- Carolina del Norte: solo para bienes raíces
- Ohio: solo para escrituras ingresadas entre 1972 y 1985
- Oklahoma
- Oregón: solo para bienes raíces
- Pensilvania
- Rhode Island: solo para bienes raíces
- Tennesse
- Vermont
- Virginia
- Wyoming
Copropietarios con derechos de supervivencia
Una tenencia conjunta con derechos de supervivencia (JTWROS) es un tipo de propiedad conjunta en la que dos o más personas tienen el título de un activo. Pueden estar relacionados o no relacionados. Cada inquilino tiene un interés de propiedad igual en la propiedad. Por ejemplo, dos inquilinos tendrían cada uno un 50 % de interés y cuatro inquilinos tendrían cada uno un 25 % de interés. Estas divisiones se mantendrían incluso si uno de los inquilinos pagara todos, o la mayoría, de los costos de la propiedad.
Independientemente de sus intereses de propiedad, todos los inquilinos tienen derecho al uso, posesión y disfrute de toda la propiedad.
El dueño o dueños sobrevivientes se convierten inmediatamente en los nuevos dueños de la propiedad cuando uno de los dueños fallece. Similar a la propiedad mantenida en un TBE, pasa fuera de la sucesión. No va a los herederos legales o beneficiarios del propietario fallecido según los términos de un testamento o fideicomiso en vida.
Cada inquilino tiene derecho a vender o transferir su parte de la propiedad a otra persona. Tal venta anula efectivamente los derechos de supervivencia porque el estado de propiedad se convierte automáticamente en inquilinos en común. La propiedad de inquilinos en común no conlleva derechos de supervivencia.
La propiedad de JTWROS se puede utilizar con cuentas bancarias y de inversión, acciones, bonos, intereses comerciales y bienes raíces. No es la forma predeterminada típica de poseer el título cuando un activo está en manos de dos o más personas. Los inquilinos en común es más común.
Una gran diferencia: los acreedores del fallo
Los copropietarios no se consideran una sola persona jurídica, sino los inquilinos en su totalidad. Un acreedor judicial, la parte que ha probado su deuda y puede usar el proceso judicial para cobrarla, puede forzar la liquidación de la propiedad para satisfacer la sentencia. Lo hace mediante la presentación de un procedimiento de «partición» ante el tribunal cuando se demanda con éxito a un copropietario.
Sin embargo, los arrendatarios que no sean parte en el pleito o la deuda deben ser indemnizados por sus partes de la propiedad. No perderían sus inversiones a menos que fueran codeudores de la deuda o demandados en la demanda.
