¿Qué es el enfoque de comparación de ventas para las tasaciones?

El enfoque de comparación de ventas para las tasaciones implica mirar casas similares cercanas y usar sus valoraciones para obtener un valor de mercado para una casa que está actualmente a la venta. Conocidas como “comps”, las casas que se vendieron recientemente en el área son comparables en características, área de terreno, calidad de construcción, cantidad de dormitorios y baños, etc.

Este enfoque de la valoración de viviendas, también conocido como SCA, se puede utilizar para establecer el precio de lista, en el que un agente inmobiliario analiza el mercado y determina un precio inteligente.

El enfoque de comparación de ventas también puede ser utilizado por tasadores profesionales que trabajan para prestamistas. Su análisis no se centra en cuánto podría pagar alguien, sino en qué tan segura es esta casa como inversión para el prestamista que ofrecerá el préstamo.

Definición y ejemplo del enfoque de comparación de ventas para tasaciones

El enfoque de comparación de ventas implica ubicar viviendas vendidas recientemente o listados actuales que coincidan estrechamente con la vivienda que se está evaluando. Deben ser similares en cuanto a la cantidad de habitaciones, la antigüedad, las comodidades y la ubicación a fin de brindar una comparación precisa o «compensación» para la casa en cuestión. Las viviendas vendidas recientemente tienen más peso, ya que había un comprador definitivo dispuesto a pagar ese precio.

Los agentes de bienes raíces y los tasadores usan estos comps como la base a partir de la cual determinan el precio de cotización y la valoración para el prestamista.

Si está vendiendo su casa, su agente primero hablará con usted sobre si está dispuesto a establecer un precio algo más alto y luego esperará pacientemente una oferta. También es posible que desee ser conservador en sus precios, o incluso bajos, para vender rápidamente o recibir múltiples ofertas. El agente lo ayudará a establecer un precio basado en el precio de venta de casas similares en el área, así como en sus propias prioridades.

Por otro lado, un tasador de bienes raíces residenciales está específicamente capacitado para evaluar una propiedad de manera objetiva, sin tener en cuenta el precio de lista o el precio bajo contrato. En su lugar, un tasador utiliza compensaciones de ventas para acercarse lo más posible al valor real de la casa. Quieren múltiples puntos de evidencia para indicar por lo que el prestamista podría potencialmente vender la casa si se vieran obligados a ejecutar la hipoteca del préstamo hipotecario si entrara en incumplimiento.

La comprensión de un tasador sobre el valor de una vivienda lo ayuda a completar formularios estandarizados que son estándar para la industria de tasación y requeridos por la mayoría de los prestamistas.

  • nombre alternativo: Análisis comparativo de mercado
  • Acrónimo: SCA

¿Cómo funciona el enfoque de comparación de ventas para las tasaciones?

Para un agente de bienes raíces, un enfoque de comparación de ventas comenzaría mirando una lista de ventas recientes en el área que son similares en la cantidad de habitaciones y baños, el tamaño del lote, la antigüedad de la casa, las características deseables y la ubicación en el área. vecindario aproximado. Luego promediarían tres o cuatro de los precios de venta de las propiedades más similares.

Si las comparaciones de ventas anteriores de la casa generaron un precio de lista potencial de $ 200,000 pero cada casa similar actualmente en la lista cuesta al menos $ 230,000, el agente de bienes raíces podría abogar por un precio de lista ligeramente más alto, digamos $ 210,000, para aprovechar que es la «ganga». en el vecindario.

Los agentes inmobiliarios, al igual que los tasadores, se comprometen a utilizar prácticas de valoración responsables para ayudar a los clientes a comprender la realidad del valor de una vivienda. También pueden reconocer si un tipo de vivienda en demanda podría justificar un precio de venta más alto.

Para un tasador independiente que trabaja para un prestamista, la motivación es diferente a pesar de que gran parte de los datos que utilizan son similares. Si un comprador tiene un contrato por una propiedad que creará un préstamo hipotecario de $200,000, el prestamista quiere pruebas suficientes de que si el comprador no paga el préstamo, el prestamista podría vender la casa por ese precio o más, dadas las condiciones actuales del mercado.

Si un comprador acordó ese precio debido a una guerra de ofertas, y el tasador solo encuentra propiedades comparables que se vendieron por $180,000 en el área, eso representa un desafío para el prestamista. El vendedor puede aceptar reducir el precio de venta en $10 000, pero puede pedirle al comprador que pague $10 000 para cubrir la diferencia.

Enfoque de comparación de ventas de agentes frente a enfoque de comparación de ventas de tasadores

Enfoque de comparación de ventas del agente Enfoque de comparación de ventas del tasador
El agente quiere comprender el microentorno en el que está publicando una casa, es decir, tanto el vecindario como el momento en el tiempo. El tasador quiere múltiples formas de evidencia para demostrar el valor de la casa al prestamista.
El agente quiere un precio que obtenga una oferta sólida en el mercado, incluso si es marginalmente alto en esa área. Su objetivo es una venta completa. El tasador tiene cuidado de ajustar la valoración potencialmente inflada, ya que el prestamista está invirtiendo a largo plazo y necesita una valoración fiable para ese horizonte de tiempo.

Qué significa un enfoque de comparación de ventas para el comprador y el vendedor de la vivienda

El enfoque de comparación de ventas para el vendedor de la casa es una forma de llegar a un precio que se basa en la evidencia, pero que también tiene en cuenta los deseos del vendedor. Por ejemplo, si el análisis de mercado comparativo dice que casas similares se vendieron por $180,000, pero el vendedor cree que el nuevo patio trasero de la casa no se tuvo en cuenta por completo en las comparaciones, podría estar interesado en cotizar en $185,000, o incluso $190,000 si están dispuesto a esperar un poco más por una oferta.

Para el comprador de vivienda, el enfoque de comparación de ventas es un poco como una «verificación de la realidad» si la casa estaba sobrevalorada para empezar o si una guerra de ofertas competitiva resultó en el precio de venta. Si bien puede ser decepcionante cuando el enfoque de comparación de ventas arroja un valor más bajo que el precio de lista (a veces se hace referencia a esto con la frase «La casa no evaluó»), también puede reabrir las negociaciones en algunos casos. El comprador puede darse cuenta de que se comprometió en exceso de alguna manera, o que el tasador descubrió hechos sobre la casa que hicieron que su valor fuera inferior al esperado.

Conclusiones clave

  • El enfoque de comparación de ventas para las tasaciones es una forma de valorar una propiedad mirando otros listados y ventas recientes de casas que son lo más similares posible a la casa en cuestión.
  • Usando «comps» de ventas o casas similares, tanto los agentes inmobiliarios como los tasadores pueden entender qué buscan los compradores en esta área y cuánto pagarán por ello.
  • Los tasadores y los agentes inmobiliarios utilizan los mismos datos e incluso pueden evaluar las mismas casas de comparación. Sin embargo, los tasadores quieren un verdadero valor de mercado para darle al prestamista, mientras que los agentes de bienes raíces están usando la información para tasar de la manera más competitiva posible para el área local, inflando ocasionalmente el valor de la casa.

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