¿Qué es un listado de bolsillo?

Una lista de bolsillo es una propiedad en venta que no está listada públicamente. La mayoría de las casas en venta se enumeran en el servicio de listado múltiple (MLS) y son seleccionadas por sitios web de bienes raíces populares como Zillow, Trulia y Realtor.com. Sin embargo, una lista de bolsillo no lo es.

Conozca por qué un vendedor elegiría publicar su casa a través de una lista de bolsillo y qué efecto puede tener en cómo se vende la casa. Además, comprenda cómo los compradores se ven afectados por los listados de bolsillo.

Definición de un listado de bolsillo

Una lista de bolsillo es una propiedad en venta que no se anuncia al público ni se incluye en una base de datos pública. La mayoría de las propiedades en venta se enumeran en el servicio de listado múltiple (MLS) y luego se publican en sitios web como Zillow o Realtor.com, donde cualquiera puede verlas, junto con detalles de características específicas sobre la propiedad y fotos.

“Una lista de bolsillo se vende sin llegar públicamente al mercado”, dijo Jason Gelios, agente inmobiliario de Community Choice Realty en Detroit, Michigan, a The Balance por correo electrónico. «Muchas veces, una casa (de bolsillo) se vende ‘boca a boca’, ya sea a través de la red del vendedor de la casa o de un profesional de bienes raíces».

Según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el 88% de los compradores adquirieron sus casas a través de un agente o corredor de bienes raíces. Sin embargo, la mayoría de ellos (51%) dice que originalmente encontró la casa de su elección en Internet. Otros (28%) la encontraron a través de un agente de bienes raíces y el 6% encontró su casa a través de un amigo, familiar o vecino. Solo el 3% dijo que conocía a los vendedores, como es común en una lista de bolsillo.

Cómo funcionan los listados de bolsillo/Ejemplos

Los listados de bolsillo no son comunes, pero existen, según el abogado Michael J. Franco, corredor de bienes raíces asociado con licencia de Compass Realty en Nueva York, NY. Entonces, ¿por qué un vendedor usaría una lista de bolsillo? “Una razón sería si alguien quiere privacidad con respecto al activo que está vendiendo, o cuando el mercado es súper fuerte o débil”, dijo Franco a The Balance por correo electrónico.

Las exhibiciones y jornadas de puertas abiertas están diseñadas para generar interés y mostrar las mejores características de la propiedad. Pero en un mercado fuerte, Franco dijo que los vendedores podrían no querer la molestia de mostrar la propiedad a una afluencia de compradores potenciales.

“Por otro lado, cuando el mercado es débil, un vendedor no quiere acumular un día con una cotización, especialmente a un precio ambicioso”, dijo. Cuantos más días aparece una propiedad en la MLS, menos atractiva es para los compradores. Incluso si los compradores no conocen el motivo exacto de la duración de su listado, creen que la propiedad puede tener un problema y verán el listado como «obsoleto».

Entonces, ¿cuál es la relación entre el listado de bolsillo y el precio de la propiedad? Los vendedores pueden usar listados de bolsillo para probar el mercado o el interés en su casa, dice Gelios.

“Digamos que un dueño de casa tiene un ligero interés en ver por cuánto podría vender su casa, pero no quiere listar públicamente la casa”, dijo. En cambio, pueden decirle a su agente que pueden traer compradores potenciales para que vean su casa. Si los compradores del agente creen que la casa es demasiado cara, el vendedor sabe que es posible que deba reducir el precio, dijo.

Pros y contras de un listado de bolsillo

Ventajas explicadas

• Puede ofrecer privacidad: Una lista de bolsillo puede ser una buena idea si desea privacidad mientras vende su casa. Con una lista pública, sus vecinos u otras personas pueden enterarse de que su casa está a la venta.
• Más conveniente que mostrar oficialmente la propiedad: Debido a que los listados de bolsillo solo los conoce un grupo privado de compradores potenciales, no tiene que seguir preparándose para jornadas de puertas abiertas y varias exhibiciones.
• Evite los conteos de días en una lista pública: Los compradores consideran que las casas que están en el mercado desde hace mucho tiempo son listados obsoletos. Las listas públicas incluyen el tiempo que una casa ha estado en la lista entre la información disponible para los compradores. Con los listados de bolsillo, los compradores no saben cuánto tiempo el vendedor ha estado tratando de vender la propiedad.
• Reducir a los no compradores: Los anuncios de bolsillo ayudan a los vendedores a evitar atender a compradores que no están realmente interesados ​​en realizar una compra. Por ejemplo, es posible que algunas personas ni siquiera tengan el dinero para comprar la casa, pero simplemente disfrutan visitando propiedades.

Contras explicados

• No atrae a un gran grupo de compradores.: Con los listados públicos, el grupo de compradores potenciales es muy amplio, ya que cualquier persona con acceso a Internet puede ver la propiedad. Los listados privados con publicidad de boca en boca atraen a muchos menos compradores potenciales.
• Menos exposición que una cotización pública: Los listados públicos obtienen exposición de varias maneras, incluso a través de jornadas de puertas abiertas. Los listados privados tienen menos exposición, lo que también atrae a un grupo más pequeño de compradores.
• Los vendedores pueden perder con precios más altos: Es difícil crear una guerra de ofertas con uno o dos compradores potenciales. Alguien podría haber estado dispuesto a pagar mucho más si hubiera sabido sobre la cotización.
• Podría ser discriminatorio: Debido a que solo las personas seleccionadas conocen el listado, los vendedores pueden discriminar a las personas a las que no quieren vender

Controversia en torno a los listados de bolsillo

Los listados de bolsillo también podrían considerarse discriminatorios. En un artículo de opinión de 2021, Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin, una firma de corretaje de bienes raíces, afirmó que las listas de bolsillo tienden a excluir de manera desproporcionada a las personas de color. Otra queja es que las grandes firmas de corretaje con numerosos listados de bolsillo reducen la competitividad al hacer alarde de su capacidad para obtener listados exclusivos.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) ha prohibido los listados de bolsillo entre sus miembros. La organización también ha creado la Política de cooperación clara de la MLS que requiere que cualquier listado con un agente inmobiliario miembro que sea «comercializado públicamente» debe presentarse ante la MLS y proporcionarse a otros participantes de la MLS dentro de un día hábil.