¿Qué es una relación préstamo-valor?

Una relación préstamo-valor (LTV) compara el monto de un préstamo que espera obtener con el valor de tasación de la propiedad que desea comprar. Una relación LTV más alta sugiere más riesgo, porque hay una mayor probabilidad de incumplimiento.

Conozca cómo funcionan las relaciones LTV con préstamos para vivienda y automóviles y qué factores determinan cuánto riesgo están dispuestos a asumir los prestamistas frente a los compradores.

Definición y ejemplo de relación préstamo-valor

Una relación de préstamo a valor le dice cuánto de una propiedad realmente posee en comparación con cuánto debe en el préstamo que tomó para comprarla. Los prestamistas usan LTV para determinar qué tan riesgoso es un préstamo y si lo aprobarán o denegarán. También puede determinar si se requerirá un seguro hipotecario.

Por ejemplo, si compra una casa que se tasa en $200,000 y hace un pago inicial de $20,000, está pidiendo un préstamo de $180,000 al banco. La relación préstamo-valor de su hipoteca sería entonces del 90%.

La relación se utiliza para varios tipos de préstamos, incluidos préstamos para vivienda y automóviles, y para compras y refinanciaciones.

Los LTV son parte de un panorama más amplio que incluye:

• Su puntaje de crédito
• Tus ingresos disponibles para realizar pagos mensuales
• La condición y la calidad del activo que está comprando.

Es más fácil obtener préstamos LTV más altos con un buen crédito. Además de su crédito, una de las cosas más importantes que observan los prestamistas es su relación deuda-ingreso, sus pagos de deuda divididos por sus ingresos. Esta es una manera rápida para que ellos descubran qué tan asequible será cualquier nuevo préstamo para usted. ¿Puedes asumir cómodamente esos pagos mensuales adicionales, o te estás pasando de la raya?

Cómo funcionan las relaciones préstamo-valor

Cuanto más dinero le dé un prestamista, mayor será su relación LTV y más riesgo asumirá. Si se le considera un riesgo más alto para el prestamista, esto generalmente significa:

1. Es más difícil obtener la aprobación de los préstamos.
2. Es posible que deba pagar una tasa de interés más alta.
3. Es posible que deba pagar costos adicionales, como el seguro hipotecario.

Probablemente esté tratando con un préstamo garantizado por algún tipo de garantía si está calculando LTV. Por ejemplo, el préstamo está garantizado por un gravamen sobre la casa cuando pide dinero prestado para comprar una casa. El prestamista puede tomar posesión de la casa y venderla mediante ejecución hipotecaria si no realiza los pagos. Lo mismo ocurre con los préstamos para automóviles: su automóvil puede ser embargado si deja de hacer pagos.

Los prestamistas realmente no quieren tomar su propiedad. Solo quieren que les aseguren que recuperarán su dinero de una forma u otra si usted no paga. Pueden vender la propiedad por menos del mejor precio para recuperar sus fondos si prestan solo hasta el 80% del valor de la propiedad.

También es más probable que valore su propiedad y siga haciendo pagos cuando haya invertido más de su propio dinero en la compra.

El préstamo es mayor que el valor del activo que garantiza el préstamo cuando la relación LTV es superior al 100%. Tienes equidad negativa en ese caso. De hecho, tendría que pagar algo para vender el activo; no obtendría ningún dinero del trato. Estos tipos de préstamos a menudo se denominan préstamos «bajo el agua».

¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?

Divide el monto del préstamo por el valor de tasación del activo que garantiza el préstamo para llegar a la relación LTV.

Como ejemplo, suponga que desea comprar una casa con un valor justo de mercado de $100,000. Tienes $20 000 disponibles para el pago inicial, por lo que tendrás que pedir prestados $80 000.

Su relación LTV sería del 80 %, porque el monto en dólares del préstamo es el 80 % del valor de la casa, y $80 000 dividido entre $100 000 es igual a 0,80 u 80 %.

Relaciones LTV aceptables

Algo cercano al 80% suele ser el número mágico con los préstamos hipotecarios. Por lo general, tendrá que obtener un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) para proteger a su prestamista si pide prestado más del 80% del valor de una vivienda. Eso es un gasto adicional, pero a menudo puede cancelar el seguro una vez que esté por debajo del 80 % de LTV.

Otro número notable es el 97%. Algunos prestamistas le permiten comprar con un pago inicial del 3% (los préstamos de la FHA requieren un 3,5%), pero pagará el seguro hipotecario, posiblemente durante la vigencia del préstamo.

Las relaciones LTV a menudo aumentan con los préstamos para automóviles, pero los prestamistas pueden establecer límites o máximos y cambiar sus tasas dependiendo de qué tan alta sea su relación LTV. En algunos casos, incluso puede pedir prestado a más del 100 % de LTV, porque el valor de los automóviles puede disminuir más drásticamente que otros tipos de activos.

Está utilizando el valor de su casa y aumentando efectivamente su relación LTV cuando obtiene un préstamo con garantía hipotecaria. Su LTV disminuirá si su casa gana valor porque los precios de la vivienda suben, aunque es posible que necesite una tasación para probarlo. A veces, puede usar el terreno en el que está construyendo como capital para un préstamo de construcción si está pidiendo dinero prestado para construir una casa nueva.

Limitaciones de las relaciones LTV

Las proporciones LTV son una implicación más que una ciencia exacta. No hay una línea tallada en granito que le diga que se otorgará un préstamo si su relación LTV alcanza cierto porcentaje, pero sus probabilidades de aprobación del préstamo aumentan si está cerca de un porcentaje aceptable.